一、產品定位：
同城搜鋪網建議您：選址前，要想明白你的產品定位，消費人群是誰？
說到產品定位，就是對你銷售的產品屬性進行歸類定位，錨準消費人群。
如：鴨脖、甜點、奶茶、花甲米線、串串等小吃之類的，這一類的產品屬于休閑，年輕化人群。
我們的消費群體大多數是年輕人， 那么我們選店鋪首選應該是商場周邊，小吃街，步行街，學校附近。
如果是傳統餐飲之類的，消費群體大多數為周邊穩定住戶或者上班族，那么選址就適合選在居民集中的小區中間街道住宅底商或商鋪，商業區、街區、寫字樓附近。
同城搜鋪網總結出來有三個問號：賣什么？賣給誰？人在哪里？
明確回答了這三個問題，我們選址也就明晰了。
二、店鋪分析:
同城搜鋪網建議大家在考察店鋪時，要做到三觀察：
（一）觀察人流經過店鋪的頻次，即人流量。餐飲一般是飯前節點去觀察，如中午12點前后，晚上18點前后。
（二）觀察左右隔壁店鋪或整條街道的行業差異化。如果你做餐飲，我們知道，餐屬于行業聚集化經營的行業。但是左右隔壁是搞五金水暖管，建材家居等就屬于行業差異化太大，不適合開餐飲店；如果左右隔壁是生鮮水果，中小型超市、休閑娛樂等行業就可以互補引流。
（三）觀察交通便利性：
1、選址十字路口或者三叉路口，店鋪有兩面臨街，這是最理想的位置。這樣的店鋪，提高了受關注度，并且可以在雙面都設門，讓顧客更方便進入，就是我們常說的金角銀邊的金角雙門面店，屬于稀缺資源，遇見果斷拿下！
2、店鋪的門臉，要盡量朝向客源主流量來的方向，比朝向客流量去的方向要好。
3、在兩面都是商鋪的人行街區（街巷）臨街店鋪中，選擇黃金分割點的位置最佳，比如在格局和面積相同的一排店鋪中，不要選擇最兩頭的店鋪（便利店除外），也不要選擇最中間的店鋪，應該選擇兩頭第二三個店至中間靠近一邊位置的店。
4、門口為主干道大馬路，雙向四車道以上，中間有隔離帶，過馬路不便，距離交叉路口超過五十米以上，車流速度比較快且無法停車，門口人行道過寬（5米以上），或者過窄（2米以下），都會影響餐飲店的客源，交通便捷度低，不建議選。如果店鋪背后有一定規模的居住群或者商業區，也可以彌補這個缺陷，可選。
5、門口為兩車道或者不設黃實線的雙向一車道、中間沒有隔離帶，車流行駛較慢，距離交叉路口在30米以內、門口人行道在3米以上，為較佳的位置，交通便捷度高，建議選。
6、公交車站臺附近，是比較好的選擇，可以針對乘坐公交來往的客源，設置一些快捷實惠的小吃類店。
7、商場商鋪，電梯口的商鋪未必好，顧客是來逛街的，總得逛逛吧，所以建議選擇中間、拐角商鋪，但不要選擇死角。
8、小區底商，如果是靠小區內的人群消費，要選擇人流主門附近，注意是人流量的主門，小區的正門未必是人流的主門，要觀察分清。如果是既有小區內的消費人群又有街道人流，綜合上述考慮。
9、商業街區/步行街，優選人流量來的方向和中央區域的商鋪，人流去的方向可以做百貨小件商品銷售，小吃等。
同城搜鋪網選址口訣
金角銀邊垃圾腰，死角店鋪不能要。
天橋隔檔與車道，擋財擋運擋客流。
門前最好平街面，店前高梯要減分。
人流不等于客流，旺街不等于旺鋪。
低租金，高轉讓，咬咬牙，能經營，就是投入不輕松。
高租金，低轉讓，短租期次商圈，有風險，要可控。
商業區，耗多金，社區門店要中心。
陰陽街道要分清，西曬鋪面要慎重。
同類品牌勒咽喉，商超負一不能行。
異形店鋪謹慎選，社區店鋪兼護理。
周邊商住兩形態，客戶交叉為最宜。
店鋪前世與今生，轉手原因要較真。
店鋪門頭避遮掩，低于2.5米需謹慎。
店鋪產權要明晰，簽約確權見房東。
三、店面評價:
餐飲選址最重要的一點就是先找物業管理處明確這個鋪子可不可以做餐飲，消防是否能通過，有無天然氣和上下水。記得是物業不是房東，房東告訴你的未必準確，他是為了把商鋪租出去。不然合同簽了租金交了，甚至店鋪都裝修了，卻發現有消防或其他資質（執照環保衛生等）通不過的”硬傷“，那就麻煩了，損失大了。
當我們找到商鋪后，如何去評估這個商鋪是否符合我們開店？
同城搜鋪網建議從以下四個方面去考慮。
（一）店面顯眼度，正常一個好的店面應該是從各個方向都能一眼看到，也就是我們俗稱的金角。所以要注意店面門前的隔離帶，綠化等遮擋物。
（二）到達便利，很容易就能到的位置，直接的路線就可以到達。比如，你的店是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。
是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。在非可直達的店址，很容易發生客群在尋找的途中，被其他店攔截。
（三）可用性，房屋性質是否屬于商業用途，是否能辦理營業執照？
有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。一定要有房產證，這是最基本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。
在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。
如果樓上有住宅樓一定要打電話去工商局，問清楚該店鋪所在位置是否能辦理餐飲營業執照。還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及有沒有租賃權，租期多久。
（四）一個店鋪能做餐飲的基本條件規格要具備水電氣 ，后廚是否可以安裝排煙通道？面積根據經營業態選擇。
四、店鋪類型
臨街店、 商場店、社區底商店優劣對比
同城搜鋪網提醒：店鋪類型不一樣，優劣不同，經營業態不同，你可要琢磨明白了！
（一）臨街店
如岔道路口、主干道邊、輔干道邊等區域。
優勢：車流量大，人流量大。
劣勢：（1）房租成本相對較高；（2）精準客戶群比率較低；（3）到達便利性差；(4）視覺呈現度，如門頭醒目程度、落地海報水牌可擺放性、叫賣聲音等要求較高。
（二）商場店（店中店）
如萬達廣場、萬象城、大悅城等商業綜合體，店面多選在該區域負一層或4-6層。
優勢：人流較多，且多以飲食、服飾鞋包、日用百貨、娛樂為主。
劣勢：（1）只能作為休閑類的大型餐飲，一般經營高價位餐飲，無法做便宜小吃；（2）與正餐/休閑類餐飲競爭，壓力大；（3）房租較貴或營業提點過高，經營成本大。
（三）社區底商店
小區周邊、菜市場周邊等。
優勢：經營成本低，區域人口密集，客戶群體定位精準，更易培養回頭客。
劣勢：（1）目標客戶多為固定人群，銷量增幅不大；（2）以家常菜，便宜小吃，特色飲食為主；（3）努力提高自己的品質和服務，提高競爭力，攬住回頭客。社區底商攬不住回頭客必是死路一條。
五、商圈評價：
選址選的就是商圈，商圈決定了你的客源
（一）店鋪如果選在商場，群體寫字樓，步行街等地方，這類商圈人流量比較大，購買力強，品牌宣傳力度高，但要注意的是它的房租成本高，而且產品的偏向性很大，在這里經營低價位的餐飲一般難存活。
（二）店鋪如果選在常住人口密集度高的地方，如老城區，入住率高的商業住宅區，菜市場附近，這類商圈消費群體相對穩定，容易積累回頭客，消費主題明顯，店鋪租金適中。需要注意的是對品牌的宣傳有局限性，同行業比較多。
（三）店鋪選在接近人口聚集的地方如公園，機關單位，火車站，汽車站等，這類商圈人流量大，對于品牌的宣傳推廣力度高，但是注意的是目標客戶少，客源相對不是很穩定。
（四）店鋪選在交通便利的地方如公交站，菜市場必經之路，大，中型學校附近，此類商圈人流量大，便于產品搭配，客源相對穩定，購買力也比較強，但是對品牌的宣傳有一點的局限性。
同城搜鋪網提醒您【注意事項】：
現在很多店鋪樓上都有住宅樓，而目前中國對環保的管理力度越來越大，加上很多城市會參選全國文明城市創建，那么這一年對餐飲辦證等影響也是很大，所以如果你選的店鋪樓上有住宅，那么你在簽租房合同之前一定要打電話去工商局或者自己跑一趟，把你選擇的店鋪位置（拍照）讓工商局查一下是否可以辦理餐飲類營業執照，很多人會有個誤區，就是看到隔壁左右有餐飲店開業，誤以為這個地方是可以做的，其實不然，因為政策年年在變，別人可能是以前辦理的，歷史問題，所以建議大家一定要打電話或者跑一趟，確認清楚在簽合同。
六、簽合同注意事項：
（一）產權明確，房屋產權，這個鋪子到底能否正常租賃？
（產權歸屬是否明確？有無被抵押？被質押等事項）
（二）訂金、定金（只要交錢千萬記得留下書面收據或合同）
很多人在看了商鋪之后，想租了，只是“想租了”，沒有最后確定，但是又怕別人租了自己租不到了，這時就會預付一些錢給房東，這個錢我們俗稱為訂金。
那么很多人不知道，訂金和定金在法律上是有很大區別的。
訂金：就是租不租這個商鋪不能100%地確定，還未簽訂合同，沒有板上釘釘。
訂金是預訂所付的錢，是當事人的一種支付手段，只是單方行為，不具有明確的擔保性質，這是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的錢作為擔保的方式，具有一定的法律效力。
如果是承租人違約，是無權要求返還的。如果房東違約，把鋪子租給別人了，不租給你了，租客是可以要求房東雙倍返還的。
定金：定，就是合同已經簽訂了，板上釘釘了，對雙方都有強制性的約束力，
定金是指合同一方當事人根據合同的約定，預先付給另一方當事人一定數額的金額，以保證合同的履行，是作為債權擔保而存在的。在合同中，只要約定了定金條款，如果一方違約都要承擔與定金數額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。
同城搜鋪網提醒：訂金與定金僅一字之差，但在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規范的概念，在法律上具有一種預付款的性質，起不到擔保債權的作用，合同如果寫的是“訂金”，一方違約的，訂金只作為抵充房款，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額，而不是雙倍的返還。
（三）是否可以轉租，轉讓
因為大多數房東（大多數是商場，商業街房東）會在合同里面規定租賃期滿前，是不可以對外轉讓的。所以大家在簽合同的時候一定要看清楚，是否可以轉讓。因為這個涉及日后承租人的自身利益。
同城搜鋪網提醒：實體經營投資較大，經營不易，一定要爭取在合同上面寫清楚：可以轉讓/轉租。
（四）租期內和續租的漲幅問題要明確
很多人在簽租房合同時，可能是租三五年，但租金是按一年一付的，卻沒有明確第二年，第三年房租漲幅問題。
正常情況下，如果你第一年生意做得好，或者周邊商圈做起來了，房東第一件事情就是漲房租，為了避免日后這些問題出現，大家在首次簽合同的時候就要約定清楚逐年房租漲價漲幅的問題。
同城搜鋪網建議您明確以下三個問題：
1、租期內，這三五年租金漲價漲幅問題要寫清楚，千萬別嫌麻煩。
2、這三五年的租期到了，要續租的漲價漲幅問題也寫清楚。
3、因種種原因（在什么情況下？如大面積經營不景氣，整體商圈低迷下行，疫情影響嚴重等原因，可以協商降租）要降房租了，怎么個降法寫清楚。
開店選址四大要素
引導語：同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?這是為什么呢?開店選址，需要知道哪些注意事項?
隨著城市商業綜合體的興起，越來越多的餐飲品牌把商場店作為重要的經營戰略。
然而，同在一家購物中心，為什么有的餐廳門庭若市人爆滿，有的門前冷落車馬稀?進駐商場的選址秘笈，你知道多少?古語有云“一步差三市”，你知道你差在哪嗎?
下面是一位餐飲從業25年、50家店幾乎全都開在全國的購物中心且幾乎店店爆滿、所有選址都由他親自決策的餐飲老板，來分享他的實戰選址攻略。
― 選址實戰攻略 ―
16歲起就離開家鄉，在餐飲行當里做過臺前，干過幕后，管過五星級餐飲企業，經營過街邊小吃店，兩次創業兩次失敗，在“屢敗屢戰”中第三次創業逆襲?，F在，“爆炸頭+大墨鏡+一身潮牌”幾乎是他的出鏡標配。
從2006年在購物中心開出首家餐飲店后一發不可收拾，堅持在城市最時尚的購物中心里，做一個年輕人喜歡吃、又酷又時尚的烤魚品牌，揣著“讓全世界人民吃上好烤魚”的`夢想開出50家店。如今已有3個品牌，今年又簽下20家店。
他就是彼酷哩烤全魚創始人、千稻拉面創始人田學偉。他目前合作的購物中心名單陣容可謂豪華：既有全國性的萬象城、萬達、熙地港、新世界(專題閱讀)，也有區域市場的佼佼者，比如國貿360廣場、大上海城。每家店都生意火爆。
“我的經歷幾乎無法復制，操作模式更適用于我的品牌，但單就購物中心選址而言，我愿意把這些年的心得跟大家分享?！碧飳W偉說。
第一步：選購物中心，優先選擇全國性大品牌
△選址在購物中心比百貨商場有更豐富的補充業態
在田學偉看來選擇購物中心有幾個原則：
1、傍大牌
優先選擇全國性購物中心品牌，哪怕租金貴一些，哪怕暫時生意不好，一旦日營業額、平效等做得越來越好，品牌影響力也隨之越來越高，很容易打通全國戰略，跟隨商場進入各個區域市場開店;
2、看硬件、補充業態
一方面是停車場、上下水等物業條件，一方面是要有電影院、服裝、電玩、咖啡館等豐富業態，這也是他選擇購物中心而不是百貨的原因;
3、商場物業方運營方是否專業和穩定
選擇專業的購物中心和團隊，說什么時候開業就什么時候開業，不會破壞開店計劃，也不會造成不必要的組建團隊和培訓成本，更不會因商場延期等問題有損品牌形象。
第二步：選位置：根據顧客消費心理學
△商場顧客的消費行為有一定的規律性
田學偉有自己的魚粉群，他幾乎每天都在琢磨這些年輕人在想什么，還一度去學習顧客消費心理學。
在他看來，在購物中心選位置也有門道：在步行街的餐飲區，假如這條街每側有十家餐飲店，優先選電梯上口右手邊第三家或者第四家店。
因為從視覺學來說，大家的視線落點往往優先在右方，而且大家往往不會在經過第一個店時就進去，而逛到第七家時就不想往前走了，所以第三、第四家剛好。
第三步：評估，平效、人效、客流量，一個都不能少
最開始彼酷哩在購物中心選址都是朝著最好的位置談，租金貴一點也可以接受。當品牌能開到10家以上，在行業里有兩到三年的積累，能自帶客流時，可以選擇次核心商圈，或者是新興購物中心中租金便宜位置還好的店，把省下來的錢給顧客發微信紅包，玩場景互動，照樣火爆。
第四步：控制選址周期，可快也可慢，但不要猶豫不決
田學偉最快的一次選址，是鄭州錦藝城店，1個小時就完成了第一次看場到簽下來。最慢的，是寧波店和鄭州熙地港店，用了一年時間才決定。因為要衡量項目，衡量團隊，衡量市場反應……
因為可利用面積小，他下面的團隊都不看好錦藝城店，強烈要求不要定金也要退掉。但田學偉堅持，結果2個月17天回本，實際面積120O月營業額40萬。彼酷哩新世界店，60O，6個人，愣是月營業額30萬以上。
“好的店址第一批招商就要進，猶豫的大概半年后第二批招商再進，貴點也值得。選址第一要相信專業經驗，第二靠直覺，要么很快選定，要么就特別慎重。一旦選定就對這個結果買單，不能總是猶豫不決，不然啥事也干不了?！碧飳W偉這樣總結。
― 選址要義 ―
問問自己：我是誰?
在內參君看來，“選址就是選顧客”，評估店址價值，最終要看能貢獻多少你所需要的顧客，是否能滿足餐廳運營的要求，給你帶來滿意的營業額和利潤。
無論是有上百家分店的成熟品牌，還是僅有一兩家店的初創餐廳，最核心的問題都是：明確自己的定位。
是正餐、中西快餐還是休閑餐飲?
是做主題餐廳、綜合餐廳還是單品餐廳?
是做高端形象店?還是首次創業的標版店?
目標顧客群到底是商務精英、都市白領?還是社區居民?
搞清楚了這些，你才能知道該在什么樣的地方開店，目標客群是否和該商圈里的客源吻合，在那里新開一家餐廳會不會受歡迎。
― 選址大忌 ―
以下6種情況，千萬要慎選!
A 商圈、商場不成熟，客流少，未來前景不明，對于不能自帶客流的新創品牌很危險;
B 一流品牌進了三流商圈，慢慢品牌也會淪落為三流;三流品牌進了一流商圈，很可能就進化為一流品牌;
C 購物中心租金高，客流量很大，但你所需要的有效客源很少。不要一味去人流量大的商場，要看跟品牌定位是否符合;
D 店鋪產權混亂，或者店鋪內部有法律糾紛，這種店址很可能會有麻煩;
E 商場運營方的經營管理能力太差，導致招商招不上來，或者商場經營不善;
F 商圈或主力店未來可能會發生巨大變化。例如商圈整體拆遷改造，主要道路改建，人流大幅減少。
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